一般的には、建替えのことを「改築」と言ったり、改修や改造と同じような意味で「改築」を使ったりします。

ふだん使う言葉としては意味がはっきりしていなくても構いませんが、借地で家の改築許可を得た場合などは「どこまでが改築といえるのか」が気になりますね。

建築基準法における「改築」

建築基準法において、「改築」は次のように定義されています。

《改築》

従前の建築物を取り壊して、これと位置・用途・構造・階数・規模がほぼ同程度のものを建てること

「今まであった建物を取り壊して、新しい建物を建てる」ということは、建替えのことかと思うかもしれません。 しかし、「位置・用途・構造・階数・規模がほぼ同程度」の部分がポイントです。

今まであった建物を壊して、間取りも、使い道も、大きさもほぼ同じ建物を建てるのが「改築」ということになります。

「新築」と「増築」は？

今まであった建物を取り壊すところまでは改築と同じですが、今までとは大きく違う建物を建てる場合は、「新築」扱いになります。

また、今まであった建物を全面的に取り壊すことがなく、建物に何かを付け加えて床面積を増やす場合は、「増築」扱いになります。

図にすると、下記のようになります。

新築とリフォームの違いについては、こちらのQ&Aもご参照ください。

新築とリフォームの境界線はどこにありますか？

「リフォーム」と「改築」の違いは？

では、リフォームと改築はどう違うのでしょうか？　あるいは、リフォーム＝改築なのでしょうか？

ふだん「リフォーム」という言葉を使う場面を考えると、様々な時に使える便利な言葉というイメージです。 リフォーム会社の業務内容を見ると、建物の大規模な修繕や模様替えだけではなく、ごく小さい規模の修繕や模様替えも扱われていることが多いようです。

建物をほぼ同じ形で建て替えるスケルトンリフォームから、ちょっとした設備の交換リフォームまで、すべてが「リフォーム」と呼ばれているわけです。

在来工法のお風呂を新しくするのも「リフォーム」。（品川区・T様のリフォーム事例より）

建築基準法における「リフォーム」

「リフォーム」は外来語ということもあり、建築基準法には明確に定義されていません。

一般的に「リフォーム」は、新築を除き、広く改築や増築を指す言葉として使われています。 建築基準法で下記の通り定義されている「大規模の修繕」および「大規模の模様替」も「リフォーム」と言えるでしょう。

大規模の修繕

建物の劣化した部分を、おおむね同じ位置・材料・形状等で原状回復すること（建築物の主要部分の1/2以上）。

大規模の模様替

建物の同一性を損なわない範囲で改造し、性能の向上を図ること（建築物の主要部分の1/2以上）。

間取りを変えるリフォームをお考えの方は、こちらのQ&Aもご覧ください。

間取り変更はどこまで可能ですか？

また、改築した方へ改築祝いを送りたい時の相場もQ&Aに掲載しています。

改築祝いの相場はどのくらいですか？

建築基準法と耐震補強

建築基準法は、建築物の設備や構造、用途などの基準を定めた法律です。 建築基準法では、地震に対する強さを表す耐震基準も定められていて、基準を満たさない家は建築の許可が下りません。

昭和25年（1950年）に制定された建築基準法は、昭和56年（1981年）に大きく改定されました。 家が建てられたのが、昭和56年より前か後かによって、耐震基準が異なるということです。

その後も、建築基準法の改定に合わせて、耐震基準も何度か変更されています。 阪神・淡路大震災をきっかけとして、平成12年（2000年）に、耐震基準がより厳しくなりました。

改築でも耐震補強をオススメします

新築の家には建築時の耐震基準が適用されるため、最新の耐震基準で建築する必要があります。

一方、改築を行う家は、築年数にもよりますが、新しい家よりもゆるい耐震基準で建てられていることがほとんどです。 ですから、大きな地震に耐えられない可能性もあるのです。

耐震基準は大きな震災で人命を守るための基準になります。 改築の場合でも、できる限り最新の耐震基準に合わせる形で、耐震補強を行うことをオススメします。

柱や梁、壁を増やして地震に強い家に。（中央区・K様のリフォーム事例より）

耐震基準による木造住宅の違いについて、詳しくはこちらのQ&Aをご覧ください。

旧耐震基準の木造住宅と、新耐震基準の木造住宅の違いは？

耐震改修をお考えの方は、「費用とポイント」のページがオススメです。耐震改修にかかる費用や、耐震改修の方法などをご紹介しています。

建築基準法に目を通してみましょう

このQ&Aの内容は、建築基準法を元にしています。 建築基準法は、建物の安全を確保するために、様々な基準を定めた法律です。

建築基準法で、建物の敷地や構造、設備、使い方から、上記のような耐震基準までが定められていることによって、私たちは日々安心して暮らしていけます。 家を新築するにせよ、改築するにせよ、万が一の災害の時には自分と周囲の人々を守る安全な建物を造るように心がけたいものですね。

建築基準法はインターネットで公開されているので、一度目を通してみることをオススメします。

電子政府の総合窓口（e-Gov）

建築基準法に基づいた建築確認や検査などは各都道府県ごとに担当部署が異なり、東京都では東京都都市整備局がこの業務を行っています。

エコリフォームの営業エリアとなっている東京都では、独自の条例や細則も規定されていますので、こちらもあわせてご確認することをオススメします。

東京都都市整備局：建築基準法